【業界Ｎｏ.１】 消防と建築の専門家が考察する｜２０２５年４月「建築基準法改正」は改悪か？ 「耐震・断熱・気密リノベができなくなる？」の真相｜【業界Ｎｏ.１】 中部消防点検サービス株式会社 中部建築設備二級建築士事務所 中部自家発電負荷試験サービス

【業界Ｎｏ.１】 消防と建築の専門家が考察する　　２０２５年４月「建築基準法改正」は改悪か？ 「耐震・断熱・気密リノベができなくなる？」の真相【業界Ｎｏ.１】 中部消防点検サービス株式会社 中部建築設備二級建築士事務所 中部自家発電負荷試験サービス　消防法と建築基準法の専門家　愛知県 岐阜県 三重県 静岡県　ＡＩＣＨＩ ＧＩＦＵ ＭＩＥ ＳＨＩＺＵＯＫＡ ＪＡＰＡＮ

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2025年4月から施行される建築基準法改正により、耐震補強や断熱・気密リノベーションを行うことが難しくなりそうだといいます。リノベーションを考えている人には心穏やかな話ではない事の真相を解説していきます。


〇 断熱・気密フルリノベの増加傾向に水を差す建築基準法改正

2025年の4月から建築基準法の改正により、来年4月以降、耐震補強や断熱・気密リノベーションを行うことがとても難しくなりそうです。というのは、改正建築基準法の施行後しばらくは、かなりの混乱が予想され、フルリノベができるのはいつになるのかわからないという事態が起こりそうです。 リノベを考えている方は、間違いなく急いだほうがいい状況です。


〇 官製不況で「中小工務店の倒産ラッシュ」が始まる?

かつて2007年に、姉歯事件に端を発した建築基準法改正によって引き起こされた「改正建築基準法不況」という官製不況が起こりました。姉歯建築設計事務所の構造計算書の偽造の発覚により、同様の問題の再発を防ぐために、建築基準法が改正され、新たに構造計算適合判定制度が導入されました。
また、建築確認や完了検査が厳格に運用されました。 このときは、法施行の準備不足で建築確認・検査の実務に関するガイドラインなどを示したのが法施行日の直前になり、構造計算を厳格にするための大臣認定プログラムは施行日を過ぎても完成していませんでした。
さらに厳格すぎる新規定が審査日数の長期化を引き起し、住宅着工数が激減しました。それにより、倒産する住宅会社が増加し、建材メーカーなどにも悪影響がおよび、不況を引き起こしたのです。 2007年度の実質経済成長率は当初見通しの2.0％増が1.3％増へと下方修正されています。当時日本政府は、実質経済成長率の0.7％の下方修正分が主として建築基準法の改正に基づくものであると認めています。
今回、もしかすると、この時の不況を大きく超える深刻な官製建設不況が起こるかもしれない状況にあります。


〇 そもそも断熱・気密フルリノベとは?

断熱・気密フルリノベとは、通常の水回りやクロスの張替え等のリフォームにとどまらず、断熱・気密性能と耐震性能の向上を伴う改修工事のことを言います。一般的には写真の様に、柱・梁等の構造材をむき出しの状態（スケルトン状態）にして、耐震補強・シロアリ対策、床（基礎）・壁・天井（屋根）に断熱材を十分に施し、同時に気密処理も行って気密性能も確保します。 築40年以上の築古の既存住宅でもフルリノベにより、一般的な新築住宅よりも耐震・断熱・気密性能を高性能にできるということを知らない方は、意外にまだ多いようです。


〇 中古住宅購入+断熱フルリノベは住宅取得の貴重な選択肢

古い家を解体して、新築するのに比べると、解体費がかからないことや、新築よりも工事費が安いため、一般的な新築住宅よりも高性能にしても、新築に比べて数百万円程度安く収まります。 さらに国は、既存住宅の性能向上に力を入れており、新築に比べると国や自治体の補助金も手厚くなっています。
そのため、既存住宅を解体して建て直すのに比べれば、概ね6～700万円程度安く高性能住宅での暮らしを実現することができます。 新築の住宅価格の上昇が続いている中で、性能にこだわった住まいを指向する方々の貴重な選択肢になっています。


〇 断熱・気密フルリノベに水を差す法改正

そのような中で、耐震、断熱・気密リノベを行うことを実質的に非常に困難にする改正建築基準法が来年4月から施行されます。法改正により、消費者の負担が重くなるだけでなく、場合によっては、半年以上にわたり計画をストップせざるを得なくなる可能性が高そうなのです。
さらに、検査済証がない住宅の場合は、手続きに非常に手間、費用、時間がかかるようになります。


〇 なぜ、断熱・気密リノベができなくなるのか?

建物を新築や大規模修繕や模様替えの工事を行う場合、確認申請が必要です。自治体や民間の指定確認検査機関に申請することになります。
ただし、2階建て以下の小規模な木造建築物を対象に、建築確認で構造審査を省略する「4号特例」という制度があり、従来、新築では構造審査が不要でした。リノベにおいては確認申請自体が不要でした。
それが今回の改正で、「4号特例」の対象建築物が大幅に縮小されます。新築は構造審査が必要になり、既存戸建住宅の大規模修繕や模様替えでも確認申請が必要になります。
この改正で、既存住宅の場合は、現行法に適合していない箇所があれば、リノベを考えている箇所でなくても、その部分も現行法に適合させる改修工事が必要になります（既存遡及に関してはかなりの部分で緩和あり）。
たとえばカーポートですが、本来、建蔽率に算入されるべきものです。家の新築後に設置したことで、現状では建蔽率を超過している住宅は少なくありません。この場合は、断熱リノベをしたいだけでも、カーポートの撤去が必要になります。このように、やりたい工事だけでなく、想定外の工事を行うことが必要になる可能性があります。
そして、それ以上に問題なのは、とても大きな改正であるのにも関わらず、制度設計があまりにも準備不足の状況下での見切り発車となりそうだということです。
そのため、少なく見積もっても6か月間程度は、戸建住宅で大規模修繕や模様替えの確認申請手続きは、ほぼできない状況に陥るのではないかと言われています。


〇 大規模修繕や模様替えの確認申請手続きが停止しそうな理由

指定確認検査機関等が、大規模修繕や模様替えの確認申請手続きに対応できなくなり、ストップしてしまいそうだと言われているのには、大きく三つの要因があります。
第一に、新築の手続きの変更により、自治体や指定確認検査機関が新築対応で、業務がかなりひっ迫し、既存建築物に対応できない状況が予想されるということです。2025年の4月には、「4号特例」の縮小以外に、改正建築物省エネ法も施行されます。
これにより、新築時には、確認申請と同時に、「省エネ適判」という省エネ基準への適合判定の手続きが必要になります。「省エネ適合判定通知書」がないと、建築確認はおりなくなります。 通常、「指定確認検査機関」と「省エネ適合判定機関」は、同じ会社が行っているため、指定確認検査機関等は、この2つの変更で、新築の手続きの負荷がかなり増えます。
そのため、確認申請手続きが停滞し、着工できるまでかなりの時間がかかるようになることが予想されています。


〇 新築よりも影響が大きい既存住宅の大規模修繕や模様替え

第二に、既存住宅の大規模修繕や模様替え手続きに関するマニュアルの整備が遅れており、一方、指定確認検査機関の既存住宅対応の体制整備も全く進んでいないという問題です。 新築住宅の確認申請手続きでは、ルールが明確になっており、指定確認検査機関等の担当者が判断に迷うことはそれほど多くありません。
ところが、既存住宅については、現行法に適合していない場合、例えば基礎の耐力が足りていない際にどの程度の補強が必要なのか等、どのような改修を持って適合とするのか、審査時の判断に困ることが多くなります。
そのために、判断基準を明確にするマニュアルが絶対に必要です。特に、民間の指定確認検査機関の場合は、明確な判断基準がなく独自の判断で行うと、国土交通省から処分を受けるリスクがあります。その判断基準が示されない状況での施行になりそうなので、指定確認検査機関は、大規模修繕等の確認申請を受けたくないのが本音かもしれません。
そして、指定確認検査機関は、いままで新築の確認業務ばかりを行ってきましたから、要求される知識が異なる既存住宅の大規模修繕等について、経験・知見を積んでいる確認検査員が圧倒的に足りていないのです。判断基準となるマニュアルが示されず、十分な経験のある確認検査員が足りておらず、新築の確認業務の負荷増大でパンク状態になると予想されるのです。
そのため、既存住宅の大規模修繕等の確認申請業務に積極的に対応する指定確認検査機関がどれくらいあるのか、はなはだ疑問です。申請したくても、受け付けてくれる指定確認検査機関探しにかなり苦労する事態に陥り、見つかっても審査期間が長引く可能性が高そうなのです。


〇 検査済証のない既存住宅はさらに大きな手間・時間と費用が必要

第三の問題は、「検査済証」のない住宅の手続きです。 建築物の新築時には確認申請手続きを行い、「確認済証」が交付されてから着工します。そして建築工事が完了した際に、確認申請通りに工事が行われたことを現地で確認を受けて、「検査済証」の交付を受けます。
あらたに、確認申請手続きが必要な大規模修繕等の工事を行う際には、「検査済証」が手元にあることが前提となります。 最近の新築建築物は、「検査済証」の発行を受けるのが当たり前になっていますが、以前はそうではなかったのです。
国土交通省によると、平成11年以前は、「検査済証」の交付を受けていない建物が過半を占めています。フルリノベニーズが高い築40年前後の建物となると、その比率は間違いなくさらに高くなります。 大規模修繕等を行う際の確認申請の手続きでは、建築時点の建築基準法令に適合していることを確かめる必要があります。
そのため、「検査済証」がないままでは、大規模修繕等のための確認申請を行うことはできません。そこで、まず現況の図面起こしからはじめて、法適合状況の調査を行うことが必要になります。
ところが、さらにやっかいなのが、法適合状況調査の手続きは、その建物がある行政によって異なっているのです。国土交通省が定めた法適合状況調査（検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン）に基づく運用をしている自治体と、そうではなく、一級建築士事務所による調査でよいとしている自治体等、対応が分かれているようです。
国は、新たなガイドラインの策定を進めているとも聞きますが、少なくても現時点では、「検査済証」がない戸建住宅のリノベの手続きが来年4月以降どうなるのかは、極めて不透明です。
いずれにしても、フルリノベを行う際の手間と費用と着工までの時間がまったく変わってきます。特に改正法施行からしばらくの間は、業界が大混乱することが予想されます。
そのため、フルリノベを行おうにも、いつ着工できるか、まったくわからない状況に陥る可能性が高いことを住宅業界は懸念しています。


〇 悪徳リフォーム会社がはびこる事態に?

今回の制度変更でもう一つ大きな問題があります。それは、確認申請が必要なリノベなのかどうかが、あいまいなところがあり、おそらくリフォーム会社・工務店によって、判断が異なってくるということです。
フルリノベになれば、確認申請が必要になることは明らかです。ですが、おそらく、この手続きを踏まないでも工事を請けるコンプラ意識の低いリフォーム会社・工務店が出てくると思います。遵法意識の高いリフォーム会社・工務店が工事を請けようにも請けられない事態になれば、コンプラ意識の低い悪徳リフォーム会社にリノベを発注せざるを得なくなると思われます。
今回の法改正は、遵法意識の高い優良なリフォーム会社・工務店が淘汰され、悪徳リフォーム会社がはびこる事態も引き起こしかねません。


〇 消費者はどうしたらいいのか?

では、耐震リノベや断熱・気密リノベを考えている消費者はどうしたらいいのでしょうか?
来年4月以降の状況がまったくわからないため、現時点でとれる対策は、3月中に着工するという選択肢しかありません。フルリノベーションの設計や見積り期間を考えると、そろそろ、そのためのタイムリミットが迫りつつあります。
新築住宅価格が高騰する中で、貴重な高性能住宅に住むための選択肢が大幅に狭められる事態に陥りそうなのですから、フルリノベを検討中の方は、とにかく急ぐことをお勧めします。


〇 工務店の生き残り戦略を奪う法改正

最近、住宅着工戸数が減少しており、特に注文住宅の着工戸数の減少が深刻になっています。多くの工務店は、生き残りをかけて、新築からリノベーションにシフトを進めています。
工務店にとっては、新築とは異なるノウハウが必要になるため、必死で勉強しているところです。また、国や自治体は、近年、新築よりも既存住宅の省エネ化に力を入れており、かなり手厚い補助制度が用意されています。
つまり、国や自治体も既存住宅の性能向上に力を入れており、巨額の予算措置を行っています。 今回の法改正は、その大きな流れとまったく整合が取れていません。
そして、フルリノベの受注をストップせざるを得ない状況になれば、新築注文住宅の激減で苦しむ中小工務店や建材メーカー等の倒産が一気に増加する可能性があります。



建築物の耐震構造・制震構造・免震構造について考える

耐震構造の特徴

〇 壁や柱を強化したり、補強材を入れたりする事で建物自体の堅さと強さで地震に抗を打ちます。
〇 コストに応じて耐震箇所を設定できるので予算を抑えることができる。
〇 建物の揺れは他の構造に比べて大きい。
〇 地震の規模が大きくなると、柱、梁、壁などが損傷する恐れもあります。

制震構造の特徴

〇 建物内に配置した制震部材（ダンパーなど、振動を軽減するもの）で地震のエネルギーを吸収します。
〇 耐震構造に比べて地震時の揺れを抑えられる。
〇 地震の規模が大きくなっても、柱、梁、壁の損傷を抑えられる。


免震構造の特徴

〇 建物と地面のあいだに免震部材（積層ゴムやダンパー）を設置する事で、建物が受ける地震のエネルギーを吸収し、地面から建物を絶縁します。
〇 耐震、制震と比べて、建物の揺れをもっとも抑えられるので、上層階の揺れが大きいビルやタワーマンションで採用されやすい。
〇 コストが比較的高いので、大規模な住宅で採用される傾向があります。
〇 建物内部の揺れが少ないので、落下物などによる二次災害が起こりにくいです。
〇 「免震構造」は、建物と基礎の間に、積層ゴムをはじめとする「絶縁」部材を入れた免震層を設け、地震による水平動が直接建物に伝わらないようにした構造を 言います。地震によって地盤が早く激しく揺れても、建物は地盤の揺れに追随せずゆっくり動くために地盤から地震力を受けず、建物はほとんど損傷を受けません。
〇 免震構造を採用することにより、非免震の場合に比べ地震時の揺れ、変形が大幅に低減しています。応答加速度は１／５程度となっており、十分な免震効果が確認できます。


耐震構造の揺れ

建物が丈夫でも、地震のエネルギーが建物内部に伝わり、２階、３階と階が上がるほど揺れの幅が大きくなります。低層住宅では揺れに対する影響は少ないですが、何十階建のタワーマンションでは大きく揺れてしまう可能性もあります。

制震構造の揺れ

耐震構造の揺れに対して、上の階に行くほど揺れが抑えられます。

免震構造の揺れ

地面の揺れが直接伝わらないため、建物の揺れは地面の揺れよりも小さくなります。建物内部の揺れも軽減されて、体感する揺れは実際の３分の１から５分の１程度に感じることもあるようです。


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中部建築設備二級建築士事務所 中部消防点検サービス株式会社 中部自家発電負荷試験サービス


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日本は、４枚のプレート（北米プレート・ユーラシアプレート・太平洋プレート・フィリピン海プレート）が重なる特殊な国です。

世界の活火山の約７割が日本にあり、日本国内に１１１山の活火山があります。（日本一高い山の富士山も活火山です）

地震の主な原因は、プレートの歪み（沈み込み）によるものか、活火山の噴火（火山灰の中にはガラス繊維などが含まれています）によるものが地震の主な原因とされています。

 地震の種類には、大きく分けて「内陸型（直下型）」と「海溝型（プレート境界型）」があります。
内陸型地震は、地下２０キロくらいまでの比較的浅い震源で起こります。内陸部にある岩盤（プレート）に大きな力が加わると、ひずみが蓄積されたり断層（ずれ）や割れが生じたりします。そして、あるタイミングで地表面近くの岩盤が破壊されると、局地的に激しく揺れる原因となります。
一方、海溝型地震は、海のプレートが陸のプレートの先端を引き込みながら沈むときにひずみがたまり、それが限界に達すると陸のプレートが一気に跳ね上がることが原因です。接するプレート面が広ければ広いほど、ずれて動く距離が長ければ長いほど、地震の規模は大きくなります。

日本の面積は世界全体の０.２５％程度と言われています。しかし、日本で起きた地震の回数を計測してみると、それは世界全体の１８.５％に達するとも言われています。

日本は、世界でも稀にみる地震大国なのです。

最近では、阪神淡路大震災（１９９５年１月１７日・M７．３）や新潟県中越地震（２００４年１０月２３日・M６．８）、東日本大震災（２０１１年３月１１日・M９．０）、熊本大地震（２０１６年４月１６日・M７．３）、北海道胆振東部地震（２０１８年９月６日・M６．７）、能登半島地震（２０２４年１月１日・M７．６・震度７）が記憶に新しいです。

南海トラフ巨大地震は、３０年以内に７０％～８０％の確立、５０年以内に９０％以上の確立で起きると言われています。

首都直下型地震（シン・関東大震災）は、３０年以内に約７０％以上の確立で起きると言われています。

３０年以内、５０年以内というのは、もしかしたら明日かも？明後日かも？（そうだったのか！！池上彰の学べるニュース・テレビ朝日で、池上 彰氏が言っていました）知れません！

※ 池上 彰氏のWikipedia（ウィキペディア）は、⇒こちらの外部リンクをご参照ください。


建築物に耐震構造・制震構造・免震構造を取り入れることで、震災を最小限に抑える可能性もあります。

巨大地震が発生した後には、建物の倒壊（建築・国土交通省）や土砂崩れ、インフラ設備の破損→津波→火災（消防・総務省消防庁）→液状化現象の順番で襲って来ます。

もしかしたら、南海トラフ巨大地震と首都直下型地震、富士山の噴火が同時（大連動）に起こるかも！？知れません。実際に３２０年前には、大連動が起きました。

地震後の津波の高さも、３０メートルを超えて（規格外の高さ・大きさ）襲ってくるかも？！知れません。

日本では、まさか！に備えて準備をしておく必要があります。

遇者は経験から学び、賢者は歴史から学びます。

人間の脳は１日と３/４といわれる様に、寝てしまうと約’７５％を忘れてしまいます。よく人間は３日で忘れてしまう（風化してしまう）というのは、この考え方から来ていると思います。

人間の記憶力を少しでも伸ばす為には、インプットを３割 アウトプットを７割にすると脳内に記憶が定着すると言われています。

地震（災害）は予期せぬ時に起こり、人の命と財産を奪っていきます。人間が地震に対して抗うことが出来るとすると、定期的に建築基準法第１２条第１項の特定建築物定期調査・外壁調査と建築基準法第１２条第３の建築設備定期検査・防火設備定期検査と防災管理定期点検（消防法第３６条）・防火対象物定期点検（消防法第８条の２の２）・自家発電設備負荷試験・連結送水管耐圧試験・消防設備保守点検（消防法第１７条３の３）・消防設備改修工事（消防法第１７条の４）を行って、建物のメンテナンスを怠らない事しか出来ません。

建築物調査業界・建築設備検査業界・消防点検業界の専門家として、ますます特定建築物定期調査・建築設備定期検査・防火設備定期検査・外壁調査・防災管理定期点検・防火対象物定期点検・自家発電設備負荷試験・連結送水管耐圧試験・消防設備保守点検・消防設備改修工事の防災活動の啓発をしていきます！

中部建築設備二級建築士事務所 中部消防点検サービス株式会社 中部自家発電負荷試験サービスは業界のリーディングカンパニーとして、作業の効率化と安全性を重視して、最新式のデジタル機器導入や最新の設備投資を積極的に行って、消防法関連といえば中部消防点検サービス株式会社 中部自家発電負荷試験サービス、建築基準法関連といえば中部建築設備二級建築士事務所とお客様から言ってもらえる様に専門家として会社のブランド化を図って行きます。


中部建築設備二級建築士事務所 中部消防点検サービス株式会社 中部自家発電負荷試験サービスでは、コンプライアンス（法令・法律遵守）を原則として、安心・安全に努めて参ります。

一人でも多く中部建築設備二級建築士事務所と中部消防点検サービス株式会社と中部自家発電負荷試験サービスのファンが増える（エンゲージメントが高くなる）様に、特定建築物定期調査・建築設備定期調査・防火設備定期検査・外壁調査・防災管理定期点検・防火対象物定期点検・自家発電設備負荷試験・連結送水管耐圧試験・消防設備保守点検・消防設備改修工事のプロフェッショナルとして、業務に邁進して参ります。


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