【業界Ｎｏ.１】 消防と建築の専門家が考察する｜「旧耐震の建物だから危険！」は早計 築古マンション購入時にチェックすべきこと！｜【業界Ｎｏ.１】 中部消防点検サービス株式会社 中部建築設備二級建築士事務所 中部自家発電負荷試験サービス

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マンションの価格高騰が止まらず、都心のマンションを中心にバブル期超えの最高値を更新している。しかしその中でも、資産性を維持できる「選ばれるマンション！」と資産性を落とす「選ばれないマンション！」の物件格差がかつてないほど広がっているという。


〇 旧耐震基準で建てられたマンションは絶対避けた方が良い？

築年数が４０年を超えるような築古マンションは敬遠する人が多いでしょう。その理由の筆頭として挙げられるのは、耐震基準です。 日本では、大きな地震が起こるたびに建築基準法の耐震基準が見直されてきました。もっとも大きく変わったのは１９８１年で、１９８１年５月３１日までに適用されていた耐震基準は「旧耐震基準」、それ以降に適用されている基準は「新耐震基準」と呼ばれています。その後、２０００年にも基準の見直しがあり、新耐震基準をさらに補強して、地盤調査の規定の充実などが盛り込まれました。これを「２０００年基準」と呼びます。
１９８１年６月以降に建築確認を受けた建物から新耐震基準が適用されていますが、マンションの場合、建築確認を受けてから実際に完成するまでに１年以上かかるので、１９８２年の夏～秋以降に建った物件であれば、新耐震基準を満たしている可能性が高いでしょう。 旧耐震基準の建物は、震度５程度までの中規模な地震に耐えられるように設計されています。
よって、震度５強よりも大きい地震になると、致命的な損傷を受けるリスクがあります。一方、新耐震基準の建物は震度６～７の大地震に耐えられるように設計されており、旧耐震の物件よりも大幅に強度が上がっています。 実際、１９９５年１月に発生した阪神淡路大震災で甚大な被害を受けた建物の約９割は旧耐震のもので、新耐震の建物の被害は限定的でした。２０２４年１月１日の能登半島地震でも、耐震補強がされていない古い木造家屋の倒壊が目立ちましたし、７階建てのビルも倒壊していますが、このビルは１９７２年竣工の旧耐震の建物だったそうです。
これらの事実を踏まえると、最低でも新耐震以降の基準で建てられた物件のほうが安心ということになりますが、旧耐震基準の時代に建てられた物件のなかにも新耐震並み、もしくはそれ以上に頑丈に作られた建物はあります。
また、旧耐震でも耐震補強工事を済ませており、新耐震並みに安全性能を高めているマンションもあるため、十把一絡げに「築古＝旧耐震の建物だから危険」と認識するのは早計です。
一方、耐震診断を受けるには費用がかかるうえに、診断の結果で大規模な改修が必要となったとしても、修繕積立金が積み上がっていないケースも多いことから、診断自体受けていない旧耐震マンションも数多くあるのが実状です。 築古物件は都心部に近い好立地に位置するものも多いため、「新築は無理でも、築古の物件なら買えそう！」というケースはよくありがちですが、検討する際には耐震診断を受け、耐震改修済みの物件であるか否かを確認しましょう。安いという理由だけで、旧耐震の耐震改修工事をしていない（する予定もない）物件を買うのはＮＧです。
なお、旧耐震のマンションは資産性が低いと判断されがちなので、住宅ローンを組んで買う場合、金融機関のローン審査を通過するのが難しくなります。以前は、住宅ローン控除も適用不可でしたが、「耐震基準適合証明書（新耐震基準に適合していることを証明する書類）」があれば、控除を受けられるようになりました。
ちなみに、長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」は、金融機関の耐震評価基準とは異なる基準を採用しているため、旧耐震の物件を買うときでも借りられる場合がありますが、その際にも耐震基準適合証明書の提出は必要になります。 鉄筋コンクリート造の建物の寿命は１００年とも言われるので、全面的に建て替えなくても適切に管理していれば、性能的には築１００年経っても住み続けることは可能です。 「マンションの法定耐用年数は４７年」と言われることもありますが、これは減価償却の計算に使われる数字なので、マンションの寿命というわけではありません。耐震改修工事をきちんとして、その他の設備も定期的に点検・修理しておけば、築古でも安全に住める状態をキープできます。あくまで管理次第です。
とはいえ、築１００年以上経過しているマンションは日本に現存していません。日本では大正時代（１９２０年代）から「同潤会アパート」に代表される共同住宅の建設が始まり、１９５３年にはもっとも古い分譲マンションである「宮益坂ビルディング」が竣工しました。しかし、今挙げたアパート・マンションはすでに解体され、新しいマンションなどに建て替えられています。 それ以降に建てられ、現時点で築５０年～６０年経過しているマンションはたくさんありますが、そのなかにはいまだに管理が行き届いて高い資産性を有している物件もあれば、廃墟同然となっている物件も。その違いは、長年の管理の差によって生じています。


〇 建物は築年数とともに価値が低下していく？

建物の資産価値は、時間の経過とともに下がっていくのが普通です。木造の戸建住宅は築２０年以上建つと、価値がほとんどゼロになると言われています。まだまだ住むことができる住宅の価値をゼロとしていること自体、課題ではありますが、築古の戸建住宅の売買価格のほとんどは、土地の価格で売却されています。
一方、マンションはまた事情が違います。管理状態が良い好立地物件であれば、築年数が多少古い物件でも新築時より値上がりしています。 このような物件を購入できれば、何年後、あるいは何十年後かに売却する際、元の買値より高く売ることもできるでしょう。
仮に５，０００万円で買った物件を２０年後に７，０００万円で売却できたとしたら、諸経費などは差し引かれるものの十二分に利益を得られますし、その物件に住んでいた２０年分の住宅費を無料にできたことにもなります。
それでは、どんな物件なら値上がり、もしくは価格の維持を見込めるのでしょうか？キーワードとなるのが「管理力」です。最近では管理力に目を向ける買い手が少しずつ増えており、管理計画認定制度やマンション管理適正評価制度を活用して、管理力を対外的にアピールできているマンションは、資産性が高まりやすくなっています。
その好例が神奈川県川崎市のパークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーです。パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーは２００９年竣工。タワマン密集地であるこのエリアにおいて比較的早期に建った物件です。 パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーの管理組合は「１００年安心計画」を掲げ、１００年間にかかる修繕支出を網羅した長期修繕計画を策定しています。
後々負担になりがちな機械式駐車場のメンテナンス問題にも早めに対応。ほかにも金融商品への投資や駐車場の外部貸しといった収益事業を手掛け、管理組合が「稼ぐ」ことに注力しています。 管理計画認定制度の認定を取っていますし、マンション管理適正評価制度では最高評価にあたる5つ星に輝いています。さくら事務所では中古マンションの管理力をプロが厳しく審査した物件を掲載するマンション取引サイト「ＢＯＲＤＥＲＳ」を運営していますが、ＢＯＲＤＥＲＳにも管理良好マンションとしてセレクトされています。
こちらの管理組合は広報活動にも積極的で、管理組合がマンションのオリジナルサイトを立ち上げ、継続的に運用するスキームも構築し、自分たちのマンションでどのような管理が行われているかを、こまめに情報開示しています。 管理費・修繕積立金がどれくらい貯まっているか、この先の修繕計画の見通しや履歴など、マンションの管理の状態を記載する資料を「管理に係る重要事項調査報告書」と言います。
不動産仲介業者は中古マンションの売買にあたって、この報告書を管理会社から取り寄せますが、パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーでは管理に係る重要事項調査報告書も独自に作成しています。 管理に係る重要事項調査報告書は基本的に統一フォーマットがあり、そのなかに数字などを書き込んで作成していくので、どんなに良い取り組みをしていて管理に自信があったとしても、統一フォーマット上では違いをアピールするのが難しくなります。
しかし管理組合でオリジナルの報告書を作成すれば、時系列で自分たちの行ってきた取り組みを列挙し、魅力を存分に伝えることができます。不動産仲介業者も、物件のセールスポイントをつかんで販売サイトの説明文を書きやすくなるでしょう。こうした努力がほかの物件との差別化につながり、早く、高く売れることに直結していくのです。
実際、竣工から１５年経ちますが、２０２４年時点で新築分譲時より価格が約５割増しになっていますし、同エリアの築浅のタワマンにも負けない価格帯を維持しています。
もっと築古の物件でも、価値を維持、場合によって上昇させているケースもあります。東京都・渋谷区広尾の広尾ガーデンヒルズは、竣工１９８７年で築４０年近くにもなりますが、いまだに分譲時を超える価格で取引されています。 こちらのマンションもオリジナルのサイトを運営し、ＳＮＳを駆使しながらマンションの魅力を発信し続けています。昔から芸能人などが住んでいてステータス性がありますが、それ以上に住みやすさが知れ渡り、人気を底支えしているのでしょう。

管理に自信があり、広報発信力もあるマンションは、相場より１割～２割高く売れる可能性があるのです。



建築物の耐震構造・制震構造・免震構造について考える

耐震構造の特徴

〇 壁や柱を強化したり、補強材を入れたりする事で建物自体の堅さと強さで地震に抗を打ちます。
〇 コストに応じて耐震箇所を設定できるので予算を抑えることができる。
〇 建物の揺れは他の構造に比べて大きい。
〇 地震の規模が大きくなると、柱、梁、壁などが損傷する恐れもあります。

制震構造の特徴

〇 建物内に配置した制震部材（ダンパーなど、振動を軽減するもの）で地震のエネルギーを吸収します。
〇 耐震構造に比べて地震時の揺れを抑えられる。
〇 地震の規模が大きくなっても、柱、梁、壁の損傷を抑えられる。


免震構造の特徴

〇 建物と地面のあいだに免震部材（積層ゴムやダンパー）を設置する事で、建物が受ける地震のエネルギーを吸収し、地面から建物を絶縁します。
〇 耐震、制震と比べて、建物の揺れをもっとも抑えられるので、上層階の揺れが大きいビルやタワーマンションで採用されやすい。
〇 コストが比較的高いので、大規模な住宅で採用される傾向があります。
〇 建物内部の揺れが少ないので、落下物などによる二次災害が起こりにくいです。
〇 「免震構造」は、建物と基礎の間に、積層ゴムをはじめとする「絶縁」部材を入れた免震層を設け、地震による水平動が直接建物に伝わらないようにした構造を 言います。地震によって地盤が早く激しく揺れても、建物は地盤の揺れに追随せずゆっくり動くために地盤から地震力を受けず、建物はほとんど損傷を受けません。
〇 免震構造を採用することにより、非免震の場合に比べ地震時の揺れ、変形が大幅に低減しています。応答加速度は１／５程度となっており、十分な免震効果が確認できます。


耐震構造の揺れ

建物が丈夫でも、地震のエネルギーが建物内部に伝わり、２階、３階と階が上がるほど揺れの幅が大きくなります。低層住宅では揺れに対する影響は少ないですが、何十階建のタワーマンションでは大きく揺れてしまう可能性もあります。

制震構造の揺れ

耐震構造の揺れに対して、上の階に行くほど揺れが抑えられます。

免震構造の揺れ

地面の揺れが直接伝わらないため、建物の揺れは地面の揺れよりも小さくなります。建物内部の揺れも軽減されて、体感する揺れは実際の３分の１から５分の１程度に感じることもあるようです。


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中部建築設備二級建築士事務所 中部消防点検サービス株式会社 中部自家発電負荷試験サービス


中部建築設備二級建築士事務所 中部消防点検サービス株式会社 中部自家発電負荷試験サービスは、特定建築物定期調査・建築設備定期検査・防火設備定期検査・外壁調査と防災管理点定期検・防火対象物定期点検・自家発電設備負荷試験・連結送水管耐圧試験・消防設備保守点検・消防設備改修工事をしている会社です。（建築物調査業界・建築設備検査業界・消防点検業界・消防業界の専門家）

日本は、４枚のプレート（北米プレート・ユーラシアプレート・太平洋プレート・フィリピン海プレート）が重なる特殊な国です。

世界の活火山の約７割が日本にあり、日本国内に１１１山の活火山があります。（日本一高い山の富士山も活火山です）

地震の主な原因は、プレートの歪み（沈み込み）によるものか、活火山の噴火（火山灰の中にはガラス繊維などが含まれています）によるものが地震の主な原因とされています。

 地震の種類には、大きく分けて「内陸型（直下型）」と「海溝型（プレート境界型）」があります。
内陸型地震は、地下２０キロくらいまでの比較的浅い震源で起こります。内陸部にある岩盤（プレート）に大きな力が加わると、ひずみが蓄積されたり断層（ずれ）や割れが生じたりします。そして、あるタイミングで地表面近くの岩盤が破壊されると、局地的に激しく揺れる原因となります。
一方、海溝型地震は、海のプレートが陸のプレートの先端を引き込みながら沈むときにひずみがたまり、それが限界に達すると陸のプレートが一気に跳ね上がることが原因です。接するプレート面が広ければ広いほど、ずれて動く距離が長ければ長いほど、地震の規模は大きくなります。

日本の面積は世界全体の０.２５％程度と言われています。しかし、日本で起きた地震の回数を計測してみると、それは世界全体の１８.５％に達するとも言われています。

日本は、世界でも稀にみる地震大国なのです。

最近では、阪神淡路大震災（１９９５年１月１７日・M７．３）や新潟県中越地震（２００４年１０月２３日・M６．８）、東日本大震災（２０１１年３月１１日・M９．０）、熊本大地震（２０１６年４月１６日・M７．３）、北海道胆振東部地震（２０１８年９月６日・M６．７）、能登半島地震（２０２４年１月１日・M７．６・震度７）が記憶に新しいです。

南海トラフ巨大地震は、３０年以内に７０％～８０％の確立、５０年以内に９０％以上の確立で起きると言われています。

首都直下型地震（シン・関東大震災）は、３０年以内に約７０％以上の確立で起きると言われています。

３０年以内、５０年以内というのは、もしかしたら明日かも？明後日かも？（そうだったのか！！池上彰の学べるニュース・テレビ朝日で、池上 彰氏が言っていました）知れません！

※ 池上 彰氏のWikipedia（ウィキペディア）は、⇒こちらの外部リンクをご参照ください。


建築物に耐震構造・制震構造・免震構造を取り入れることで、震災を最小限に抑える可能性もあります。

巨大地震が発生した後には、建物の倒壊（建築・国土交通省）や土砂崩れ、インフラ設備の破損→津波→火災（消防・総務省消防庁）→液状化現象の順番で襲って来ます。

もしかしたら、南海トラフ巨大地震と首都直下型地震、富士山の噴火が同時（大連動）に起こるかも！？知れません。実際に３２０年前には、大連動が起きました。

地震後の津波の高さも、３０メートルを超えて（規格外の高さ・大きさ）襲ってくるかも？！知れません。

日本では、まさか！に備えて準備をしておく必要があります。

遇者は経験から学び、賢者は歴史から学びます。

人間の脳は１日と３/４といわれる様に、寝てしまうと約’７５％を忘れてしまいます。よく人間は３日で忘れてしまう（風化してしまう）というのは、この考え方から来ていると思います。

人間の記憶力を少しでも伸ばす為には、インプットを３割 アウトプットを７割にすると脳内に記憶が定着すると言われています。

地震（災害）は予期せぬ時に起こり、人の命と財産を奪っていきます。人間が地震に対して抗うことが出来るとすると、定期的に建築基準法第１２条第１項の特定建築物定期調査・外壁調査と建築基準法第１２条第３の建築設備定期検査・防火設備定期検査と防災管理定期点検（消防法第３６条）・防火対象物定期点検（消防法第８条の２の２）・自家発電設備負荷試験・連結送水管耐圧試験・消防設備保守点検（消防法第１７条３の３）消防設備改修工事（消防法第１７条の４）を行って、建物のメンテナンスを怠らない事しか出来ません。

建築物調査業界・建築設備検査業界・消防点検業界の専門家として、ますます特定建築物定期調査・建築設備定期検査・防火設備定期検査・外壁調査・防災管理定期点検・防火対象物定期点検・自家発電設備負荷試験・連結送水管耐圧試験・消防設備保守点検・消防設備改修工事の防災活動の啓発をしていきます！

中部建築設備二級建築士事務所 中部消防点検サービス株式会社 中部自家発電負荷試験サービスは業界のリーディングカンパニーとして、作業の効率化と安全性を重視して、最新式のデジタル機器導入や最新の設備投資を積極的に行って、消防法関連といえば中部消防点検サービス株式会社 中部自家発電負荷試験サービス、建築基準法関連といえば中部建築設備二級建築士事務所とお客様から言ってもらえる様に専門家として会社のブランド化を図って行きます。


中部建築設備二級建築士事務所 中部消防点検サービス株式会社 中部自家発電負荷試験サービスでは、コンプライアンス（法令・法律遵守）を原則として、安心・安全に努めて参ります。

一人でも多く中部建築設備二級建築士事務所と中部消防点検サービス株式会社と中部自家発電負荷試験サービスのファンが増える（エンゲージメントが高くなる）様に、特定建築物定期調査・建築設備定期調査・防火設備定期検査・外壁調査・防災管理定期点検・防火対象物定期点検・自家発電設備負荷試験・連結送水管耐圧試験・消防設備保守点検・消防設備改修工事のプロフェッショナルとして、業務に邁進して参ります。


中部消防点検サービス株式会社　中部建築設備二級建築士事務所　　代表取締役　久野 正則（消防と建築の専門家）
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